- 城市住房
- 文章编号：1009-6000(2002)-05-0061-03
- 中图分类号：F293.33 文献标识码：A
- 作者简介：黄敬宝(1977- )，男，华南师范大学经济管理学院经济系硕士研究生，主要研究方向为西方经济理论。邮编：广州，510631。
- 加强物业管理，促进小区消
- Strengthen the Property Management and stimulate the Community Consumption
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- 黄敬宝
- HUANG Jing-bao
- 摘要：
物业管理是我国的新兴产业，物业管理小区是有别于社区的特殊组织形式，小区消费形成了一种崭新的消费形式和消费力量。通过对这种消费的概念及其性质进行探讨，提出加强物业小区建设的建议，使之在扩大消费需求中发挥更大作用。 - 关键词：
物业管理；物业管理小区；小区消费；业主； - Abstract: Property management is a new industry in our country. With the Property management community becoming a special form of organization different from the common community, property management community consumption becomes a new form and strength of consumption subjects. Faced with the condition of deficient domestic demand, the construction of property management community should be intensified further to play a greater role in consumption demand.
- Key words: property management; property management community; community consumption; property owner
- 伴随着我国住房体制改革和房地产业的发展，物业管理成为一种独立的产业。相应地，物业管理小区消费成为一种新型的消费形式。笔者试图谈谈对物业管理小区消费的认识，并提出几条促进小区消费的建议。
1 物业管理小区消费的界定及性质
1.1 物业管理小区消费
物业译自英文的property或estate ，它是指土地及土地上以建筑形式存在的单元性的房地产。物业管理经营者受物业所有人的委托，运用现代化管理与服务技术对物业实施社会化、企业化、专业化、规范化的管理就称为物业管理。
实行物业管理的相对独立区域就是物业管理小区。广义上包含住宅、写字楼、商场等单元性区域。本文仅指狭义的，即实行物业管理的住宅小区。它与社区很类似，但也有重要区别：与外界相对更为封闭、范围更小；实行现代化管理与服务；居民因共同的集体活动和物业服务而联系得更为紧密。物业管理小区除了为居民提供舒适幽雅的生活条件以外，还作为一种独特的消费主体形式呈现出来。
物业管理小区消费简称小区消费，是指发生在一个物业管理小区的所有消费总和。
掌握物业管理小区消费这一概念，需要理解以下三层含义。
物业管理小区消费的主体主要是小区的业主和使用物业的租户。物业管理小区是一个相对封闭的区域，非小区人员不得随意进出，很难在小区内消费。物业管理人员只将小区作为工作地点，不一定居住在该小区内，也未必成为小区消费主体。
物业管理小区消费的客体可以由物业管理公司提供，也可以由非物业管理公司提供。物业管理公司不仅为消费者提供日常设备维护、治安保卫、环境卫生、园林绿化、交通设施等基本服务，还提供包括特约服务和便民服务在内的特色服务，以及以盈利为目的的各种经营性服务。另外，小区内非物业管理公司和小区外公司同样也可以提供居民可供消费的商品和劳务。
物业管理小区消费的主体为小区经济单位。因为物业管理小区消费是在小区内进行，提供小区消费的主体是管理该物业小区的物业公司和小区内其他商业公司。但居民的消费未必局限于小区内，他们同样可以去小区外购物。因而小区消费仅仅是小区内居民总消费的一部分。其比例大小取决于消费者本身的主观偏好和客观的物业管理服务水平。在相同条件下，物业管理水平与这一比例呈正相关关系。
1.2 物业管理小区消费的性质
物业管理小区消费作为一种新型消费形式，具有个体消费和团体消费的双重性质。
（1）个体性。业主和租户都是独立的消费主体，在商品选择与消费上是自由的。首先，业主自己决定要不要对某种商品和劳务进行购买和消费。其次，业主自己决定商品选购与消费的时间和地点。再次，自己选择所要购买和消费的商品的品种、数量、规格、色彩等。最后，消费者权益受到侵害，他自己可以以个人的名义向消费者协会反映，或向法院提出诉讼，要求赔偿。凡是具有行为能力的居民都具有这些权利。即每个居民的消费都是自己的事情，它体现了小区消费的个体性。
（2）团体性。物业管理小区是一个地缘性群体和区域性社会，小区消费有共同内容，受共同因素的影响。第一，支出比例最大的消费品——住宅处于特定空间结构的同一小区。第二，自然或人为的边界形成小区相对封闭的生活活动空间。第三，拥有共同的组织管理机构（业主委员会、管理委员会、物业管理公司）。第四，共同物业管理服务的日常消费，如统一的治安、绿化等。第五，居民消费的相互作用。结构相对稳定的人口长期生活在一起，相互渗透和影响，使生活方式、行为规范和心理特征具有一定的趋同性，消费上具有一定程度的从众倾向。
2 物业管理小区逐渐成为一支重要的消费力量
2.1 作为一种新型的居住模式，物业管理小区得到较快发展
物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，20世纪60年代由英国传入香港。我国大陆在传统计划经济条件下，住房都是福利性的，没有房地产业的发展，当然也没有物业和物业管理。
自从1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司——深圳市物业管理公司的成立，标志着我国大陆在物业管理上迈出了第一步。20年来，我国物业管理和物业管理小区都有了很大发展。据来自1999年全国物业管理工作会议的消息：到1999年3 月底，上海符合成立业主委员会条件的区域3822个，已成立业主委员会2603个；武汉市有50个住宅小区（大厦）跨入省优、国优行列；胜利油田有130多个住宅小区，建筑面积达865万平方米；濮阳市经过几年努力，共创建2个全国城市物业管理优秀示范住宅小区，8个全国城市物业管理优秀住宅小区，14个省级物业管理住宅小区和一批市级物业管理优秀住宅小区、园林式住宅小区，初步形成一条经济欠发达地区物业管理的新路子。（1） 1999年深圳市有400多家注册的物业公司，700多家其他物业管理机构，特区内各类物业的专业物业管理的覆盖率达90%以上。（2） 可见，物业管理小区在许多城市已经初具规模。
2.2 物业管理小区促进了居民消费
2.2.1 物业管理小区推动了小区消费
(1) 物业管理小区居民具有消费的基本财力。消费是以财力为基础的，只有足够的收入或财富，才能将潜在的消费需求转变为现实需求。物业管理小区住宅档次较高，购房者需要具有相当的财力。目前广州市区100平方米住宅的市场售价大约为30-100万元[3]。同时物业日常管理费也很高，并不是每个家庭都能承受这种经济负担。反过来说，凡是能住在物业管理小区的居民一般经济条件较为宽裕，有能力进行更多更好的消费。
(2) 物业管理小区扩大居民消费的范围。功能齐全是现代物业管理的重要标志，提供多种商品和劳务是物业管理公司的一项主要内容。小区内一般具有商品齐全的购物中心；合理分布的美容院、浴池、运动场、舞厅后勤娱乐设施；发达的网络和电子商务系统等。这样将传统的单一小区外消费变为小区内、外消费，为消费者提供更大的消费范围和选择空间。
(3) 物业管理小区合理引导消费结构。1992年城市居民的恩格尔系数已为42.1%[4]。可见，随着人们生活水平提高，消费结构已经得到改善。但消费结构问题仍需要进一步深入探讨。物业管理小区在居民消费结构的调整中具有重要影响：具有发达的交通和通讯设施系统，新型产品信息可以较早进入小区；物业管理小区的科普宣传和知识讲座，使居民产生一个衡量消费质量的标准；小区人口密集，产品宣传效果较大；从众心理促进新产品的推广普及，便于消费结构的升级换代。物业管理小区创造了良好的小区内消费环境。
(4) 物业管理小区给居民小区内消费带来很大方便：首先是近便的区位条件。与小区外相比，小区内的商场等消费服务设施具有离居民较近的地理优势。这为消费者节约了大量的路途往返时间成本和商品搜寻时间成本。其次是较好的信贷条件。业主是物业的产权人，这降低了业主消费信贷的风险。在特殊情况下，他们可以向银行借贷或向商场赊购，以解决消费时间与消费能力不同步的问题。再次是较高的商品信誉度。商场设在小区内，消费对象相对固定。因而，过硬的商品或服务质量才是小区内商业得以生存的前提条件。反过来，一旦该商品信誉树立起来，消费者就会形成消费区位选择的路径依赖。最后是良好的交易秩序。交易秩序是市场经济成熟与否的重要标志，也是影响消费的一个重要因素。小区内商业不存在强买强卖、漫天要价、短斤缺两、钱包或贵重商品中途失窃的危险。
2.2.2 物业管理小区带动小区以外消费
物业管理小区的封闭性是相对的，小区消费的增加也会带动小区以外消费的增加。这包括两个部分：(1) 物业管理员的消费。物业管理作为新兴的服务行业，可以吸纳大批劳动力。1999年深圳市物业管理从业人员达10万多人。物业管理者工资总额的上升引发消费水平增加，可以看作是小区消费的延伸。(2) 相关行业的消费。物业管理小区的消费是综合性的，涉及食品、日用品、装修材料、装饰用品、金融等众多行业。小区消费带动相关行业生产性消费和生活性消费，共同推动社会再生产的顺利进行。
3 加快物业管理小区建设，促进小区消费需求
物业管理小区建设在我国刚刚起步。大多数城市各类物业的专业物业管理的覆盖率还比较低，西部地区基本上还处于空白。物业的具体管理上也存在许多问题。主要表现为：(1) 乱收费。广州天河区嘉X苑收取的业主停车费为5元/小时、月管理费为5元/平方米，均高于广州市物价局规定标准。(2) 设施差。嘉X苑没有消防自动喷淋、紧急呼叫和消防烟火感应系统。(3) 操作不规范。广州天X花园物业管理公司，因与华X公司发生争执而擅自停止供电，给华X公司造成大约44万元的损失[5]。
为了促进小区消费需求，我们要进一步加强物业管理小区建设。
3.1 加强物业及物业管理建设，形成一个巨大的消费主体
物业管理小区之所以能够成为重要的消费力量，是因为存在一个很大的消费团体。要吸引更多的居民成为小区的主人，就应增强物业管理小区的吸引力。(1) 加快房地产开发步伐。一方面要扩大房地产规模；另一方面要强调房地产规划设计的合理性、科学性以及与周围环境的协调性，为提高物业和物业管理的档次提供前提条件。(2) 提高物业管理的综合水平。首先,由于目前物业管理专业的人才不超过5%，具有大专以上学历的未超过20%[7]，因而培养专门人才是重中之重。第二，采用先进科技成果，改造硬件设施系统。第三，改善物业管理手段和服务态度。(3) 确定合理的物业及管理价格。降低对居民支付能力的要求，以较低的价格让更多的人可以入住小区。
3.2 拓展物业管理小区消费渠道
(1) 增加经营性业务的比重。物业管理公司在保证基本业务和特色业务的同时，加大经营性业务的比重，满足因收入提高而对消费范围扩大的要求。(2) 实现商品或服务的丰富化、多样化和层次化，满足不同偏好和支付能力的需要，体现居民消费个性化的要求。(3) 健全消费的配套设施与服务。一方面设立销售维修代办点，搞好售后服务，及时排除消费中的故障，延长耐用消费品的寿命。另一方面按不同的性质，设立不同的垃圾筒或废品回收箱，维持良好的消费卫生环境，以保证小区长期消费的畅通性。
3.3 设立消费咨询信息中心，引导消费结构
(1) 汇集大量商品性能和商品作用的信息，让居民了解和认识各种商品和服务的属性。(2) 普及消费知识，让居民了解什么是健康与科学消费。(3) 分析消费中存在的问题和危害，为居民提出消费品组合的具体建议。
3.4 实现消费行为的规范化、法制化
(1) 制定小区的法律细则和制度规范。1998年青岛市人大常委会通过了《青岛市物业管理条例》，为物业管理小区法律规范的制定提供了范例。我们应根据国家有关法律，借鉴青岛的成功经验，出台一系列小区消费的规范性文件。明确业主、物业管理员和商业销售员的权利和义务及出现问题的相关责任，使小区消费做到有法可依，有章可循。(2) 成立消费问题的专门处理机构。由业主委员会、物业管理公司和商业公司各出少数代表，依据有关规定，接受业主投诉，共同协商，妥善处理，切实保护消费者正当权益。
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