土地财政是我国地方政府经营城市的重要手段, 也是举债融资的最主要支撑。随着我国城市化率的不断提高，地方政府的债务风险也在不断累积。本文从我国土地财政的成因入手，分析寄生于土地财政的地方政府债务问题，研究基于城市理性增长及可持续城市化的土地利用策略，提出控制地方政府债务风险的有效方法。

土地财政被视为房地产调控中不可逾越的一个重要障碍。通过对我国房地产市场发展情况的研究，深入探讨土地财政影响房地产市场的内在机理，进一步明确了土地财政与房地产市场的关系，并通过实证方式证明理性预期对于中国房地产市场的影响，在此基础上提出土地财政及土地制度的改革方向。

我国的城市化进程伴随着经济的快速增长，并在一定程度上推动了地方经济的发展。我国地方政府的土地融资源于分税制改革以后的财政收支不平衡，地方政府通过直接出让、债务等方式以土地作为媒介进行融资。土地融资推进了城市基础建设，也促进了地方经济发展和金融市场繁荣；但由于缺乏监管，现行的土地融资模式有不可持续性的特点。因此必须规范土地融资行为，加强风险监管，同时，拓宽政府融资渠道，促进融资行为市场化。

当前，城市建设用地扩张过快成为城市化快速发展过程中的主要问题之一，地方政府主导的土地财政是其主要成因。而地方政府之所以能够顺利推行土地财政，主要原因：在土地产权制度上，城乡土地产权主体模糊、产权残缺、权力失衡；在土地使用制度上，政府垄断一级市场、土地增值国有；在土地征收制度上，政府征地范围过宽、征地成本低廉、行政强制力主导；在土地财税制度上，税制体系混乱、重流通、轻保有、地方政府缺乏主力税种。最终导致地方政府土地权力过大，且无法通过征收物业税来获取稳定收益，只靠一次性土地出让获益致使用地失控。因此有必要对我国土地制度进行针对性的改革。

文章基于土地制度对经济发展影响机理的分析，认为土地制度主要通过外部性内部化、激励与约束、资源配置等方式影响经济发展，据此，阐述了自20 世纪80 年代积极推进城镇化、工业化发展以来中国土地出让制度发展的阶段性特征。并将土地出让制度变量纳入经济增长模型，初步评价了中国土地出让制度实施与改革对于经济增长的贡献，结论表明，中国土地出让制度自实施以来所产生的制度绩效相当于2011 年当年G D P 的6.58%。但由于地方政府的土地财政依赖，也影响了中国土地出让制度运行对于经济增长的持续性贡献，文章提出了建立多元化财政“支柱”机制、城市重点重大项目回报机制、土地产权主体的城镇化红利分享机制等后土地经济应对策略。

随着我国改革的不断深化、市场经济的日益发展以及土地出让收入的快速增长，社会上主流观点大多直接将土地出让收入等同于“土地财政”，对土地出让收入及其收益分配的关注与改革呼声日益高涨。中央政府及相关业务主管部门不断调整并出台了新的管理政策，规范了土地出让收支管理，优化了土地出让收益分配支出结构，本文通过梳理土地出让收支管理的发展演变及构成，分析近些年土地出让收支情况，总结目前土地出让收益分配中存的在问题，提出对应改革措施与建议。